事例 04 ／ 東京都渋谷区・レジデンスの一邸（元オーナー住戸）
原状回復でも、キッチンだけのリノベでもなく。150㎡超のポテンシャルを賃料に変えるため、賃料査定ロジックから投資の妥当性を見極めてリノベーションを実施。
引渡しから 4日で申込、想定賃料 月100万円（現行の約1.5倍）。
| 所在地 | 東京都渋谷区 |
|---|---|
| 種別 | レジデンスの一邸（元・一棟マンションのオーナー住戸） |
| 専有面積 | 150㎡超 |
| プロジェクト範囲 | リノベーション（原状回復・部分改修ではない） |
| 引渡し | 2026年 5月 1日 |
| 成約 | 5月 5日に申込／募集・内見開始から1週間以内に成約 |
| 関与範囲 | NOCOS：仲介・管理／専門リノベーション会社：施工 |
※ 個別の権利関係に配慮し、所在地は区レベルまでの表記としています。
もともと一棟マンションのオーナーが、自ら最上級の一邸として住んでいた住戸。これを賃貸に切り替えるにあたっての分岐点は、「原状回復してそのまま貸すか、構造から作り直して資産を再定義するか」でした。
渋谷区で 専有面積150㎡超 という条件は、それ自体が極めて希少な強みです。しかし、原状回復やキッチンのみの部分改修では、この広さと立地のポテンシャルを賃料に変換しきれません。NOCOSがご提案したのは、リノベーションを前提に、賃料査定ロジックから投資の妥当性を見極めるという進め方でした。
このプロジェクトで最初に整理したのは、内装の好みでも工事の規模でもなく、賃料査定ロジックでした。
原状回復やキッチンのみの改修は「いくらかかるか」から考えます。が、ポテンシャルのある住戸の高額リノベでは、順番が逆です。先に「いくらで貸せるか」を決め、そこから「いくらまで投資してよいか」を導く。感覚で工事金額を積み上げないことが、過剰投資にも過少投資にもならない判断につながります。
賃料の上限が決まれば、次は「その賃料で選ばれる部屋」をどう作るかです。ここでNOCOSが大切にしたのは、高級賃貸ならではの 一手の積み重ね でした。
高級賃貸でやりがちなのは、コストをかけて豪華にすることです。しかし入居検討者は、必ず周辺の競合（新築ハイグレード・大型住戸の賃貸）と比較します。だから判断基準は一貫して 「この素材は、周辺の物件と並べたときに見劣りしないか」 でした。
床・建具・水回り・照明・塗装といった要素を、まとめてグレードで決めるのではなく、素材レベルで一つずつ吟味して選定しました。どれを採用すべきかを個別に検討した細部の積み重ねが、内見時の「格の違い」として伝わり、今回の早期成約につながっています。
派手さではありません。150㎡超という希少な広さを、素材の質で「賃料に変換できる空間」へ仕上げる——その一手一手こそが、このプロジェクトの中心でした。
結果は、高級賃貸としては異例のスピードで出ました。
なぜ、これほど速かったのか。要因は 3つに分解できます。
① 希少性：渋谷区で150㎡超という供給の少ない条件が、検討者の母数そのものを引き上げた。
② 内装の質：素材レベルで選び抜いた仕上がりが、内見の瞬間に「この賃料の価値」として伝わった。
③ 値付けの根拠：賃料査定ロジックに裏づけられた「適正な強気」の賃料だったため、高くても納得感があった。
オーナー住戸の賃貸化、高額リノベの妥当性判断、高級賃貸のリーシングのご相談は、NOCOSまで。物件の状況をお伺いしたうえで、賃料査定ロジックに基づくたたき台を個別にご提案します。